Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Пошаговая инструкция
Продать недвижимость, на которую оформлена военная ипотека, не получится. Такая сделка не пройдёт через органы Росреестра, так как противоречит законодательству. Но есть условия, при соблюдении которых военнослужащий – участник накопительно-ипотечной системы (НИС) может продать свою квартиру.
Военный ипотечный заемщик вправе реализовать свое жилье, если:
- задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет;
- задолженность перед банком и государством погашена досрочно;
- квартира продается по переуступке.
Особенности военной ипотеки
Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, не принадлежит в полной мере заемщику, пока он не выплатит долг банку. Это касается и военных ипотечников. Но есть один важный нюанс — программа ипотечного кредитования военных подразумевает, что такое жилье обременяется правами сразу у двух лиц.
К ним относятся: кредитно-финансовая организация, которая выдала займ военнослужащему, и государственное учреждение в лице Министерства обороны. То есть чтобы продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нужно снять с него все обременения. Процедура освобождения от обременения для каждого различная.
к содержанию ↑Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке. Пошаговая инструкция
Оптимальный вариант освобождения квартиры от обременений — досрочное погашение ипотеки. После внесения последнего платежа банк снимает с жилья все ограничения. Об этом уведомляется Росвоенипотека, после чего снимается и обременение со стороны государства.
Шаг №1. Погасить кредит досрочно
Узнайте, какую сумму нужно внести, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит. Сумма вашей задолженности перед кредитором указана в графике платежей, который должен быть у вас на руках. Но лучше уточните эту информацию у специалиста банка.
Кроме этого, необходимо учесть основную особенность ипотечного кредитования военных — долг банку частично или полностью погашает государство. Но право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает при определенных условиях.
Кто получает право на безвозмездное пользование государственными средствами:
- военнослужащие, имеющие 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
- военные, прослужившие 10 лет до увольнении по состоянию здоровья или другим причинам.
Если вы не попадаете ни в одну категорию, то деньги государству придется вернуть. Чтобы узнать точную сумму, отправьте запрос через сайт Росвоенипотеки. В течение 30 дней вы получите информацию о задолженности и реквизиты для перечисления.
к содержанию ↑Шаг №2. Снять обременение банка
После внесения остатка долга необходимо получить в банке письменное подтверждение о погашении. Для этого подайте в кредитную организацию заявление о закрытии кредитного счета.
Затем нужно получить выписку об отсутствии задолженности и написать заявление о выдаче закладной на квартиру. В документе должно быть указано, что вы полностью выполнили свои долговые обязательства перед банком.
Теперь вы можете подать заявление о снятии обременения с недвижимости. Чтобы снять ограничения права собственности, вам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Помимо заявления, нужно предоставить еще несколько документов.
Какие еще документы потребуются:
- банковская выписка о погашении кредита;
- копия кредитного договора;
- паспорт собственника квартиры;
- договор купли-продажи жилья;
- закладная с отметкой банка.
После приема документов вас уведомят о начале процедуры снятия обременения. За погашение ограничений ничего платить не нужно. Но если вам потребуется выписка из ЕГРН, то за нее придется внести госпошлину 400 руб. В электронном виде — 200 руб.
к содержанию ↑Шаг №3. Снять обременение государства
О намерении выплатить военную ипотеку раньше срока лучше сообщить в Росвоенипотеку одновременно с погашением кредита в банке. Тогда вы сможете начать процедуру снятия обременения РФ сразу после расчета с кредитной организацией.
В ответ на заявление Росвоенипотека отправит вам уведомление, где будут указаны размер долга по ЦЖЗ и реквизиты для его погашения. Обременение на квартиру будет снято только после внесения всей суммы на индивидуальный счет.
В личном кабинете на сайте Росвоенипотеки вы можете проверить поступление денег на ваш накопительный счет. Если вы продолжаете нести службу в рядах ВС РФ, то сможете воспользоваться этими средствами повторно.
Вместе с заявлением в Росвоенипотеку нужно подать копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство отправит ваши документы в Росреестр. В течение 30 дней вам придет уведомление о снятии обременения.
Все бланки необходимых документов можно найти на сайте Госуслуги или МФЦ. Фото: osnovaub.ru
к содержанию ↑Шаг №4. Заключить основной договор купли-продажи
После подготовки необходимых документов и снятия с квартиры всех ограничений на продажу стороны сделки готовы заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
Если покупка оформляется с помощью ипотеки, то договор составят специалисты банка. В сделках с участием нотариуса документальным сопровождением занимается сотрудник нотариальной конторы.
Вы можете составить соглашение самостоятельно, используя типовой бланк, скачанный с сайта МФЦ, Росреестра, Госуслуги. По закону удостоверять договор купли-продажи квартиры в нотариальной конторе не требуется.
к содержанию ↑Шаг №5. Зарегистрировать сделку в Росреестре и получить деньги
Если вашу сделку сопровождает нотариус, то вы передаете ему все договора, справки и выписки, необходимые для регистрации права собственности. Специалист убедится, что никаких ошибок в документах нет, и отправит их в Росреестр.
Какие документы нужны для регистрации сделки купли-продажи квартиры:
- паспорта покупателя и продавца;
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- кредитный договор (если покупка оформлена в ипотеку);
- квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).
Пока документы регистрируют, деньги для полного расчета за продажу военной ипотеки можно «заморозить» на депозите нотариуса. Есть еще варианты передачи средств наличными под расписку, через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счет. Стороны сделки выбирают самый удобный для них способ расчета.
В течение десяти дней нотариус получит документы из Росреестра и передаст вам зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Покупатель получает выписку из ЕГРН, как подтверждение перехода права собственности на жилье.
Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у банка и государства. Фото: gazeta-delovoy-mir.ru
к содержанию ↑Продажа военной ипотеки по переуступке права
Если у военного ипотечника нет финансовых возможностей снять обременение, то он может реализовать жилье по переуступке. Это значит, что при продаже залоговой квартиры вы передадите долг покупателю. И вам не нужно снимать обременение.
Покупателем может стать другой военнослужащий – участник НИС. В этом случае банки охотно идут на переуступку ипотеки. Обычно найти такого покупателя сложнее, но сама процедура перевода долга займет минимум времени.
Вы вправе продать жилье гражданину, не имеющему отношения ни к вооруженным силам, ни к накопительно-ипотечной системе. Но тут могут возникнуть проблемы с кредитором: достаточно сложно добиться разрешения от банка на переуступку права.
Схема действий при переуступке прав:
- продавец (заемщик) и покупатель идут в банк и подают заявку на передачу долга;
- банк проверяет потенциального клиента, если он вызывает доверие, то стороны сделки приглашают для подписания договора;
- в присутствии всех заинтересованных лиц идет подписание нового кредитного договора, в котором ставится отметка о переуступке;
- проводится полный расчет с военнослужащим – продавцом залоговой квартиры.
Можно ли повторно взять военную ипотеку
После проведения вышеописанных действий военнослужащий вправе взять новый ипотечный кредит. Возврат денег на собственный счет НИС позволяет вам оставаться участником накопительно-ипотечной системы. Только нужно получить новое свидетельство о праве на ЦЖЗ.
Как продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?
Какие есть особенности у сделок с квартирами, приобретенными с помощью военной ипотеки? Рассмотрим подробнее, когда можно продать такую недвижимость.
Как работает военная ипотека?
С 2005 года в России действует специальная программа «Военная ипотека», с помощью которой военнослужащие могут улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь выхода на пенсию.
Пока идет военная служба государство помогает накопить на первоначальный взнос, а затем вносит регулярные платежи по кредиту.
к содержанию ↑В каких случаях военнослужащему не нужно возвращать денежные средства?
Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю сумму, даже если ипотека уже выплачена.
От выплат военнослужащие освобождаются в следующих случаях:
- Срок службы 20 и более лет;
- Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
- Если военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
- В случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.
Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей придется вносить за счет собственных средств.
к содержанию ↑Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
- Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
- Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Как оформить куплю-продажу квартиры по военной ипотеке?
Если квартира находится в ипотеке, необходимо осуществить следующие действия:
Шаг 1. Уведомить банк и ФГКУ «Росвоенипотека» о намерении продать квартиру
В банке нужно получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту, а в Росвоенипотеке справку о сумме всех выплаченных средств (первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту);
Шаг 2. Найти покупателя
При необходимости можно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток;
Шаг 3. Погасить остаток задолженности по ипотеке
Продать квартиру можно только после полного погашения задолженности. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет средств покупателя;
Шаг 4. Вернуть денежные средства на именной накопительный счет
После этого можно будет получить в Росвоенипотеке документ о подтверждении выполнения условий договора целевого жилищного займа;
Шаг 5. Снять оба обременения с квартиры в Росреестре
Шаг 6. Продать квартиру
В зависимости от выбранного способа в обычном порядке или покупателю, с которым был заключен предварительный договор.
к содержанию ↑Какие документы нужны для продажи квартиры, купленной по программе военной ипотеки?
Для оформления договора купли-продажи могут понадобиться следующие документы:
документы, подтверждающие право на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ или другие документы);
выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
В зависимости от жизненной ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, если военнослужащий состоит в браке, может потребоваться согласие супруга на продажу.
Как продать квартиру, купленную с использованием военной ипотеки по переуступке?
Порядок продажи квартиры по переуступке не отличается от описанного выше. Необходимо погасить задолженность по ипотечному кредиту и вернуть уже уплаченные денежные средства в ФГКУ «Росвоенипотека». Затем можно осуществить переуступку прав в обычном порядке.
Можно ли повторно воспользоваться программой военной ипотеки?
Да, если все уплаченные средства были возвращены на именной накопительный счет, можно воспользоваться накопительно-ипотечной системой снова.
А если срок службы составил уже 20 лет, и средства не были израсходованы, их можно получить в виде денежных средств и потратить по своему усмотрению.
Права и обязанности военного ипотечника
Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.
Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.
к содержанию ↑Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим.
– первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.
Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим.
– большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн.
рублей под 13,5%.
Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.
Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.
Узнать суммы для гашения долга
Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.
При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:
- 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
- 10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.
Если продавец не попадает ни под одну из указанных категорий, ему предстоит вернуть государству все полученные средства. Сколько это?
Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:
- перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
- в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
- ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.
Как погасить долг
Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:
- личные накопления (редко);
- средства, полученные в дар или в качестве наследства;
- потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
- деньги, полученные задатком от покупателя.
Порядок передачи денег по предварительному договору
Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.
Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.
Важно учесть:
- если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
- если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
- если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.
Ячейки и аккредитивы для задатка используются редко. Блокировка крупной суммы не имеет смысла для сторон. Заморозить небольшую сумму можно при высоком недоверии к продавцу, однако, услуга платная.
Многие в таком случае просто договариваются о меньшей сумме задатка.
к содержанию ↑Снятие обременения РФ
Перед тем как продать квартиру приобретенную по военной ипотеке, ее нужно вывести из залога государства. Основные действия:
- Получив уведомление о размере долга и реквизитов для его погашения, переведите деньги.
- Дождитесь информации об изменении баланса по вашему накопительному счету в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Эти деньги доступны для повторного использования.
- Скопируйте паспорт.
- Получите справку о прохождении службы.
- Заполните заявление на снятие обременения РФ. Его бланк можно скачать на сайте Росвоенипотеки. В меню слева выберите раздел снятия обременения с помещения, перейдите в образцы документов. Вас интересует Форма 2 (скачать).
- Передайте заявление, копию паспорта и справку уполномоченному лицу на регистрацию и последующее направление документов в Росвоенипотеку.
- В течение 30 дней ведомство самостоятельно подаст документы в Росреестр о снятии обременения.
- Результатом будет получение военнослужащим уведомления о снятии обременения.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
к содержанию ↑Государственная регистрация, расчет
Электронные базы данных свели к минимуму волокиту. Для регистрации продавец и покупатель являются в МФЦ, реже в Росреестр с документами:
- паспорта;
- договор купли-продажи в 3х экземплярах (если собственность долевая, экземпляров может быть больше);
- нотариальные согласия супругов;
- документы от банка (при его участи в финансировании);
- наличие квитанции об оплате госпошлины носит рекомендательный характер, в случае ошибки при оплате по квитанции будет проще установить, где деньги, как их вернуть, как продолжить процедуру регистрации быстрее и пр.
Оплата госпошлины происходит часто непосредственно в МФЦ. Можно заранее получить реквизиты, сделать перевод. Размер оплаты для физлиц составляет 2000 рублей. Стороны договариваются между собой, кто платит. Часто это делают пополам.
Законом установлен срок на регистрацию 10 рабочих дней. В зависимости от расположения МФЦ, дополнительно требуется некоторое время на доставку документов в Росреестр и обратно.
Получив зарегистрированный договор, покупатель расплачивается с продавцом согласованным способом.
к содержанию ↑Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога.
Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов.
Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
к содержанию ↑Налог при продаже недвижимости
Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:
- 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
- сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.
к содержанию ↑Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.
Почему возникает желание продать квартиру
Ипотека – пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы его одобрили, нужно подготовить много документов, внести первоначальный взнос, обеспечить поручителей.
Финансовая компания может отказать в кредите, если усомнится в вашей платежеспособности. И последующие годы нужно будет возвращать деньги, живя в условно собственной квартире. Почему условно? Потому что ипотечная недвижимость будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения долга.
Вы занимаете большую сумму у банка, а тот, чтобы избежать убытков, до полного возмещения займа остается фактическим владельцем квартиры, хотя проживать в ней будете вы.
Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась Государственным Банком дворянам. Чуть позже появилась «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов» — аналог нынешнего страхования недвижимости.
В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне с 9 июля 1998 года, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке». С того времени в документ не вносились изменения.
У вас есть право совершать любые действия с ипотечной недвижимостью, кроме ее продажи — это указано в 102-ФЗ. Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.
Если кредитная организация не дала добро на продажу залоговой недвижимости, но она состоялась, то за этим последуют проблемы: банк будет вправе оспорить сделку и забрать жилье себе, а с вас потребовать возместить все убытки и издержки. Также вам могут отказать в регистрации перехода права собственности.
Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?
к содержанию ↑Не хватает денег выплачивать ипотеку
Когда банально не хватает денег выплачивать ипотечные взносы, нужно немедленно обратиться к своему менеджеру и описать ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой.
Если такой вариант не подойдет, то жилье можно продать, даже если оно находится под обременением.
к содержанию ↑Совет от банка
Принимая ипотечные обязательства, вы оформляете страхование недвижимости. Дополнительно и по личной инициативе вы можете оформить страхование жизни заемщика, чтобы обезопасить себя и своих близких от выселения, гигантских долгов и штрафов. К тому же страхование жизни заемщика гарантирует пониженную ставку по кредиту.
Нужно изменить жилищные условия
Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь.
Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов. Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.
Семья и быт
Еще несколько причин для продажи жилья, которое находится в залоге:
- у вас пьющие и шумные соседи, с которыми приходится постоянно воевать;
- вы собираетесь сочетаться браком, поэтому нужна более просторная квартира;
- вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество;
- вы заметили трещину в стене, которой раньше не было;
- под вашими окнами развернули огромную стройку, пыль от которой летит в ваши окна и т.д.
Закрыть ипотеку досрочно и не своими деньгами? Легко! Продайте залоговую квартиру, предварительно заручившись согласием банка
Потенциальные покупатели
Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.
Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.
По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.
Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.
к содержанию ↑Как продавать
Стандартная схема купли-продажи в отношении ипотечного жилья, находящегося в залоге, не сработает. Каждое действие нужно согласовывать с банком, выбрав оптимальный для себя способ продажи.
Погасите ипотеку досрочно
Максимально понятный и прозрачный способ продажи, который очень тяжело осуществить на практике. Вам необходимо найти покупателя ровно с той наличной суммой, которой вы погасите оставшийся долг перед банком.
Многие испугаются того, что продавец сбежит с полученным залогом. Но большой плюс этого способа продажи в относительной независимости от банка – он практически не будет вмешиваться в ход сделки, ведь все процессы происходят между продавцом и покупателем.
Подробная инструкция:
- Получите разрешение от банка на продажу. Вам выставят сумму остатка долга по ипотеке – это и будет задаток.
- Составьте предварительный договор на продажу. Необходимо участие нотариуса.
- Выпишите всех зарегистрированных из квартиры.
- Получите задаток от покупателя и оформите это письменно.
- Закройте ипотеку. Снимите залог. Вздохните свободно.
- Подпишите договор. Передайте права собственности.
- Получите оставшиеся деньги от покупателя за свою уже бывшую квартиру.
Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки
Одна из самых безопасных сделок: ее проводит продавец, а контролирует банк, в который на две ячейки поступают деньги от продавца. На одну – остаток по ипотеке, на вторую – остаток стоимости залогового жилища.
Как правило, продажу сопровождает опытный риелтор, банк гарантирует безопасность, но и диктует свои условия — устанавливает сроки и даты проведения сделки.
Порядок действий:
- Получите разрешение от банка на продажу. Он выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Установите свою цену на квартиру. Покупатель открывает две депозитарные ячейки в банке, где оформлена ипотека. Вносит средства: на одну – остаток ипотечного долга, вторую пополняет оставшейся суммой от полной стоимости квартиры.
- Подпишите договор. Подайте документы в Росреестр.
- Покупатель получает залоговое обязательство от банка, который забирает деньги из первой ячейки.
- Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снимает обременение через МФЦ.
- После всех операций получите остаток денег из второй ячейки.
Поменять залоговую квартиру можно, если соседи мешают спать или протек потолок: банк примет во внимание претензии и одобрит продажу квартиры в ипотеке
Продайте жилье и долг
Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.
Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита.
Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.
Подробная инструкция:
- Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
- Составьте при участии нотариуса договор задатка.
- Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
- Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
- Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
- Дождитесь оценки квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.
Доверьте продажу банку
Самый плохой вариант продажи, который может произойти с заемщиком. Он случается, когда лавина долга по ипотеке накрыла с головой, и банку не остается ничего, кроме как выставить на продажу вашу квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
Как правило, цены на недвижимость, выставленную на торги за неуплату ипотечного кредита, очень занижены, и вы можете получить от продажи только остаток по ипотеке, который будете обязаны вернуть. И выставить ипотечную квартиру на торги можно только с согласия заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг. Ваше участие в сделке будет номинальным — повлиять на ее ход вы не сможете по закону.
Порядок действий:
- Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
- Дождитесь оценки квартиры и начала торгов. Дождитесь, пока банк или сторонняя организация найдут покупателя. Это может длиться долгие месяцы, цена снижаться, но вы не сможете этому помешать или высказать несогласие.
- Дождитесь, пока покупатель создаст две депозитные ячейки и внесет деньги: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Возможно, в ней ничего не окажется, ведь цена на таких торгах заметно ниже рыночной.
- Подпишите договор о продаже. Кредитная организация внесет данные в Росреестр, снимет обременение и заберет свои деньги из ячейки.
- Откройте свою ячейку после перехода права собственности.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций. В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Продать залоговое имущество можно по четырем схемам. Неутвержденная в банке продажа будет оспорена, и придется платить штрафы и неустойки
